Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, la remontée des taux des crédits immobiliers actuellement très attractifs ne devrait pas intervenir avant le printemps 2020.
Une période favorable aux emprunteurs
En baisse continue depuis plusieurs mois, les taux des crédits immobiliers se situent au plancher historique. Le record historique de fin 2016 semble même dépassé selon certains courtiers. Toutes durées confondues, le taux moyen en avril était de 1,35 % (contre 1,39 % en mars).
Sur l’ensemble du premier trimestre 2019, les taux se sont élevés en moyenne à 1,15 % sur 15 ans, 1,32 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans. Par ailleurs, les durées moyennes d’emprunts n’ont jamais été aussi longues. L’allongement de la durée des crédits a débuté en 2015, mais a augmenté significativement entre le dernier trimestre 2017 et le premier trimestre 2019. Ainsi, cette durée moyenne d’emprunt est passée de 213 mois (moins de 18 ans) à 229 mois (soit plus de 19 ans). Avec ses données, nul doute que la période actuelle est idoine pour les emprunteurs. En effet, les ménages les plus modestes (notamment les jeunes), peuvent dorénavant accéder à un financement immobilier sans être pénalisés. De plus, les établissements prêteurs ont allégé leurs conditions d’octroi de prêts en raison d’un contexte concurrentiel accru. Ainsi, alors qu’en début d’année 2017 le taux d’apport moyen demandé était de 20,7 %, ce taux a chuté à 14,7 % dans l’immobilier ancien au premier trimestre 2019.
Pourquoi ce niveau historiquement bas des taux ?
Les coûts des ressources utilisées par les banques pour financer les prêts n’ont jamais été aussi faibles. Les établissements de crédit financent l’emprunt environ aux deux tiers grâce à la mobilisation de l’épargne de l’ensemble de leurs clients.
Or, les volumes d’épargne sont très importants (plus de 400 milliards d’euros pour les encours du Livret A et du Livret de développement social et solidaire) alors que la rémunération de l’épargne est faible. En effet, le taux du Livret A (0,75 %) est aujourd’hui plus de deux fois moins important que l’inflation. De ce fait, les établissements prêteurs sont disposés à pratiquer des taux exceptionnellement bas. De plus, les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) qui financent les établissements bancaires sont maintenus aux plus bas, au moins jusqu’à la fin de l’année. Enfin, les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts accordés aux États et témoignent de leurs santés financières. Cet indicateur est important pour les banques afin de fixer leurs taux des crédits immobiliers. Or, le taux des OAT pour la France, fixé à 0,78 % en 2018, devrait baisser à 0,70 % dans le courant de l’année selon la Banque de France. Ainsi, il est possible d’estimer que les taux de financement resteront probablement bas et inférieurs à l’inflation, et ce, jusqu’au printemps 2020.
