Les établissements prêteurs exigent majoritairement un apport personnel représentant 10 à 20 % du prix d’achat du bien immobilier. Cependant, les taux bas actuels modifient les règles.
Pourquoi un apport ?
Les banques demandent généralement un apport minimum représentant 10 % de la valeur du bien immobilier lors de la souscription d’un prêt à l’habitat. Cette somme permet en effet de couvrir les frais de notaire (frais de dossier, taxes…) qui s’ajoute au coût total de l’opération puis, dans l’idéal, de limiter le montant du crédit.
L’apport personnel permet donc de réduire les risques pour l’établissement bancaire, en s’assurant qu’en cas de vente rapide du bien, l’emprunteur puisse rembourser le prêt avec la somme de la transaction. Par ailleurs, les 10 % d’apport minimum représente une règle de principe, de la même manière que les fameux 33 % de taux d’endettement maximum. Or, depuis 2018, sur l’ensemble des prêts immobiliers accordés, le taux d’apport moyen était inférieur à 13 %, contre plus de 23 % en 2008, d’après les données de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), dans son rapport annuel concernant le financement de l’habitat. Ses données sont confirmées par l’observatoire Crédit Logement – CSA qui constate en juillet que les taux d’apport personnel n’ont jamais été aussi bas.
Les taux bas ont changé les règles
Avec la conjoncture actuelle des taux bas, l’accès au crédit immobilier est facilité pour les emprunteurs, en particulier pour les primo-accédants. En effet, au premier semestre 2019, les professionnels du secteur constatent que 60 % des financements de primo-accédants sont supérieurs à 100 %.
Ces crédits dont la somme dépasse la valeur du bien immobilier couvrent donc une partie des frais d’acquisition. Nommés crédits à 110 % par les professionnels, ils étaient auparavant réservés aux emprunteurs présentant les meilleurs dossiers, avec de solides garanties apportées par des revenus importants. Désormais, ces crédits sont parfois accessibles aux jeunes ménages ou à ceux présentant des revenus modestes. L’allongement de la durée des crédits, qui atteint 229 mois en moyenne, soit des durées jamais atteintes auparavant, permet aussi de faciliter l’accès au crédit pour ce type de ménage. Pour les établissement prêteurs, l’essentiel est la solvabilité de l’emprunteur et non plus la présence ou non d’un apport personnel. Toutefois, posséder une épargne même légère est préférable, afin de pouvoir obtenir une marge de négociations sur le crédit. En effet, même si elle n’est pas utilisée en tant qu’apport, elle permet de rassurer la banque qui constate la capacité d’épargne du ménage qui constitue une précaution en cas de coup dur.