Nonobstant la baisse record des taux des crédits immobiliers, les emprunteurs de plus de 60 ans éprouvent des difficultés croissantes à souscrire un prêt immobilier.
Le taux de l’usure
Une récente étude d’un organisme de prêt révèle que seulement quatre dossiers d’emprunteurs de plus de 60 ans sur dix sont finançables. Il est vrai que les établissements bancaires souhaitent généralement que le prêt soit remboursé avant la 75ème année de l’emprunteur (ce qui écarte les durées longues souvent nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier). Pour autant, un autre problème se pose, celui du taux de l’usure.
L’usure est calculée sur les taux moyens observés sur les trois derniers mois, auxquels on ajoute un tiers (30 %). Au-delà de ce taux, les banques ont interdiction de prêter. Or, avec les taux actuellement extrêmement bas des crédits immobiliers, le coût de l’assurance emprunteur ajouté aux autres frais peuvent rapidement amener le coût du crédit au-delà du taux de l’usure, d’autant plus que l’assurance emprunteur représente déjà un coût important pour les séniors.
À cela s’ajoute l’augmentation des assurances, avec la taxe spéciale sur les conventions d’assurance de 9 % qui, depuis le début de l’année 2019, est étendue à la garantie décès et qui pèse davantage pour les séniors.
Solliciter la concurrence avec la délégation d’assurance
L’assurance qui est proposée par l’établissement prêteur est appelée assurance groupe. Elle est souvent onéreuse, car elle regroupe les emprunteurs en fonction de leur âge et n’est pas personnalisée.
Cependant, lors de la souscription d’un crédit immobilier l’emprunteur sénior peut, grâce à la loi Lagarde, sollicité un autre assureur que celui proposé par le prêteur. Cette pratique nommée délégation d’assurance permet donc de réduire le coût de l’assurance emprunteur et parfois de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur le coût total du crédit. Par ailleurs, il est possible d’influer sur la quotité, en d’autres termes, la répartition de l’assurance entre les deux conjoints si l’emprunteur est en ménage. Comme il n’est pas toujours nécessaire d’assurer les deux conjoints à 100 %, en jouant sur la quotité, le coût de l’assurance peut être moindre et permettre de rester en dessous du taux de l’usure.
Enfin, si l’emprunteur sénior possède un patrimoine conséquent, il est possible dans certains cas d’obtenir un nantissement, qui permet de se passer d’assurance emprunteur en garantissant l’emprunt avec un bien immobilier ou une somme d’argent.
