Il n’a jamais été aussi tentant de devenir propriétaire, avec les taux des crédits immobiliers qui battent des records. Pourtant, un nombre croissant de dossiers se retrouvent refusés par les banques.
Pourquoi les taux des crédits immobiliers sont bas ?
Avec les taux historiquement bas des crédits immobiliers, les demandes de souscriptions aux crédits immobiliers sont en augmentation. Ce contexte des taux bas résulte des conditions exceptionnelles dont bénéficient les établissements bancaires pour se financer.
En effet, l’emprunt d’État sur 10 ans (nommé OAT 10 ans) délivré par la Banque centrale européenne (BCE) a un taux négatif. Grâce à cette conjoncture, les banques commerciales sont en mesure de proposer des offres à des taux très bas, d’autant plus que le crédit immobilier est un produit d’appel qui permet de fidéliser les clients à long terme. La forte concurrence qui sévit entre les établissements prêteurs participe également à baisser les taux à des niveaux jamais observés auparavant. En effet, elle pousse les établissements prêteurs à aligner leurs offres et à réduire leurs profits pour engranger de nouveaux clients.
Le taux d’usure
Pour autant, les taux bas ne profitent pas à tous. De plus en plus de dossiers se retrouvent écartés par les banques en raison de ce que l’on appelle le taux d’usure.
Établi par la Banque de France, ce taux d’usure correspond au taux maximal au-delà duquel les banques ont l’interdiction de financer un achat immobilier. Ce taux maximal est calculé d’après la moyenne des taux d’intérêt des établissements prêteurs aux trimestres précédents (taux annuel effectif global ou TAEG), augmenté d’un tiers. En juillet 2019, les taux d’usure applicables sont fixés à 2,72 % pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée inférieur à 10 ans, 2,79 % pour les durées comprises entre 10 ans et moins de 20 ans et 2,97 % pour les durées de 20 ans et plus, d’après les données de la Banque de France. De ce fait, certains emprunteurs avec des profils qui ne remplissent pas l’ensemble des critères des banques pour obtenir les taux les plus avantageux et se retrouvent dans l’impossibilité d’obtenir un crédit immobilier. Le mode de calcul est en cause, car il entraîne un décalage entre la réalité du marché et la fixation du taux de l’usure. Toutefois, on observe un très léger rebond du taux d’usure sur les durées les plus longues en juillet.