Avant de devenir propriétaire et de souscrire un crédit immobilier, il est nécessaire de déterminer sa capacité d’emprunt. Le plus souvent, celle-ci sera calculée sur la base d’un endettement maximal de 33%.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement définit la part du revenu qui sera consacré aux remboursements des prêts, qu’il s’agisse de crédits immobiliers ou de prêts à la consommation. La majorité des emprunteurs ont en tête le taux de 33% à ne pas franchir pour obtenir un prêt. Cependant, ce pourcentage n’est pas un taux réglementaire, mais un usage établi au sein des différents établissements de crédit.
En effet, un taux d’endettement supérieur à 33% représente un risque trop important de non-remboursement pour les établissements prêteurs. Bien sûr, l’analyse du risque ne repose pas uniquement sur le taux d’endettement, mais bien sur une analyse précise et complète du profil de l’emprunteur. Le taux d’endettement autorisé peut ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse, en fonction du « reste à vivre » du ménage emprunteur.
Dans les faits, ce calcul du taux d’endettement varie d’un établissement de crédit à l’autre. Cependant, le calcul prendra toujours en compte les revenus fixes comme le salaire net, les primes contractuelles de 13ème mois, les revenus professionnels non-salariés (pour les agriculteurs, commerçants, artisans et les professions libérales) et les pensions alimentaires, de retraites ou les pensions d’invalidité.
S’endetter à plus ou moins de 33%
Les particuliers ne cherchent pas à s’endetter excessivement. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le taux d’effort moyen des ménages en 2017 était de 29,7%. Nonobstant, près d’un quart des emprunteurs souscrivent un crédit immobilier qui porte leur endettement à plus de 33%.
En effet, plus les revenus sont élevés, plus les chances que les établissements prêteurs accordent un prêt à l’habitat avec un taux d’endettement élevé sont importantes. Cependant, toutes les banques ne raisonnent pas de la sorte et certaines sont assez strictes sur la règle des 33%. L’étude du dossier permettra donc de trouver des solutions au cas par cas.
À l’inverse, avoir un dossier avec un taux d’endettement inférieur à 33% n’offre pas forcément la garantie d’obtenir un crédit. Désormais, des systèmes experts analysent les demandes d’emprunt et si le ménage est régulièrement débiteur ou sans épargne par exemple, les chances d’obtenir un prêt seront réduites.
